房东变股东 纳税忒轻松

基本情况：甲房地产开发公司成立于2005年，并于当年开始于发100 套普通住宅，此项目开发销售结束后，甲公司将注销。在甲公司开发期间， 当地房价上涨较快，而甲公司为了尽快收回投资，其普通住宅的定价相对 较低。因此，在2006年底项目尚未完工时，100套普通住宅已经预售结束。 甲公司每套住宅的平均售价为30万元，预计销售总额为3000万元，取得 土地使用权所支付的金额以及开发土地的成本、费用约为1600万元，除相 关税费以外的其他支出约为300万元（可在企业所得税前扣除200万 元）。2006年底，甲公司对开发项目的税费负担和预计收益进行了测算（计 算土地增值税时，开发土地和新建房及配套设施的销售费用、管理费用、 财务费用，按取得土地使用权所支付的金额以及开发土地的成本之和的 10%计算，城市维护建设税税率为7%，教育费附加征收率为3%，假设 除开发产品外，甲公司其他资产和负债不存在潜在的增值或减值）： 1、应缴纳营业税：3000×5%＝150（万元） 2、应缴纳城市维护建设税和教育费附加：150×（7%＋3%）＝15（万元） 3、应缴纳印花税：3000×0.05%＝1.5（万元） 4、应缴纳土地增值税： 扣除项目金额：1600×（1＋20%＋10%）＋150＋15＝2245（万元） 增值额：3000－2245＝755（万元） 增值率：755÷2245×100%＝34% 应缴纳土地增值税：755×30%＝226.5（万元） 5、应缴纳企业所得税：（3000－1600－200－150－15－1.5－226.5）.33% ＝266.31（万元） 6、应缴纳税费合计：150＋15＋1.5＋226.5＋266.31＝659.31（万元） 7、股东收益约为：3000－1600－300－659.31＝440.69（万元） 筹划方案：甲公司是一家小型房地产开发企业，而且从成立到注 销只有一个开发项目，因此，甲公司销售房屋可分两步走：第一步，甲 公司先寻找100名买房人，让他们根据所要购买的房屋缴足房款，然 后按法定程序将100人吸收为公司股东。第二步，待房屋完工后，甲 公司随即关闭清算，同时将房屋分配给100名股东。如果按此方案实 施，甲公司的相关税负测算如下： 1、营业税 甲公司清算后，公司房地产转移给股东是否应当征收销售不动 产营业税问题，税收政策尚未有明确规定。笔者倾向于不征收营业 税，理由主要有以下三点； 第一，《营业税暂行条例实施细则》规