哪种情形必须进行土地增值税清算

$T2006年12月28日， 国家税务总局下发了《国家 税务总局关于房地产开发 企业土地增值税清算管理 有关问题的通知》(国税发 [2006]187号)。该文件就土 地增值税清算时的计算口 径、报送资料、核定征收等 问题，作了进一步明确。笔 者就其中的一些重点问题 作简要解析。$E 一、土地增值税的核定 征收 2005年以前，对于土地 增值税的核定征收问题的 规定都是空白。税务机关只 能按照《中华人民共和国税 收征收管理法》及其实施细 则的相关原则性规定核定 征收土地增值税，但实际可 操作性较差。《财政部国家 税务总局关于土地增值税 若干问题的通知》(财税 [2006]21号)规定：“纳税人 转让旧房及建筑物，凡不能 取得评估价格，但能提供购 房发票的，经当地税务部门 确认，扣除项目的金额，可 按发票所载金额并从购买 年度起至转让年度止每年 加计5%计算。”上述规定首 次明确了转让旧房土地增 值税的核定征收问题，但是 对于新开发房屋如何核定 征收土地增值税仍未涉及。 国税发[2006]187号文件从 以下两个方面明确了新开 发房屋土地增值税的核定 征收方法： (一)当纳税人能够准 确核算收入，但不能准确核 算开发成本费用(前期工程 费、建筑安装工程费、基础 设施费、开发间接费用)的， 地方税务机关可参照当地 建设工程造价管理部门公 布的建安造价定额资料，结 合房屋结构、用途、区位等 因素。核定上述四项开发成 本的单位面积金额标准，并 据以计算扣除。具体核定方 法由省级税务机关确定。笔 者认为，如果纳税人申报的 建筑成本明显偏高且无正 当理由的，可按照省级税务 机关的规定核定其扣除项 目金额。 (二)对于核算不健全、 拒不提供资料、责令限期清 算逾期仍不清算以及申报 的计税依据明显偏低又无 正当理由的纳税人，税务机 关可以参照与其开发规模 和收入水平相近的当地企 业的土地增值税税负情况， 按不低于预征率的征收率 核定征收土地增值税。需要 注意的是，上述规定并不是 将“预征不结算”合法化，税 务机关应当严格按照相关 开发产品的售价水平、土地 价值和成本水平等指标，合 理核定应缴土地增值税。 二、土地增值税的清算 单位 《财政部国家税务总 局关于土地增值税一些具 体问题规定的通知》(财税 [1995]48号)规定：