火车站圈之商业生态

案例要素 项目名称：世贸商城 项目位置：东临乔家门路、南临陇海路、西临 一马路、北临西三马路 投资商：上海肯同投资有限公司郑铁（集团） 公司 开发商：肯同（郑州）置业有限公司郑州艾 姆实业有限公司 物业形态：专业服装批发商业地产 建筑面积：20万平方米 $F报告摘要：$E$T世贸商城系大河经济研究中心的 首个研究案例。本研究报告是该中心成立以来的首 个研究报告，也是整合媒体、企业和经济学者资源 推出的一种全新媒体产品。它分为《世贸商城多维 剖面》、《火车站圈之商业生态》、《服装流通架构新 走向》、《商业地产“虚实”之辨》、《同盈干预模式调 查》、《解析大户探索路》等九大部分。本章，聚焦火 车站商圈近10年发展缩影，透析穿梭其间、环环相 扣的商业链条，以及世贸商城M区大户中心植入 后，客观上对火车站商圈未来带来较大的影响。$E $F关键词：$E$T商业链条错位经营不可复制升级 换代商务化$E 课题组成员：张曦沈锐万军伟张翼鹏 指导客座学者：张进才李晓峰 协作机构：河南省商业经济研究所河南财经 学院房地产研究所郑州希瑞咨询 撰文：万军伟 近20年 发育成形 郑州火车站商圈的形成，迄 今大约十年的时间。这里是郑州 最早的商业区域之一。最初即上 个世纪90年代初，这里的经营业 态绝大部分是摊位式，简陋的临 街房是其主要经营特色，大部分 集中于敦睦路和振兴市场。当时， 这里商业气氛一般，尚未形成商 圈。以苑陵商场为例，在1989年 年底该商场开业时，火车站周围 规模较大的商场仅有中州商场一 家。最初苑陵商场招商异常困难， 经常是一半以上的摊位闲置，鲜 有商业竞争。 不过，随着社会经济的发展 和郑州商贸城定位的日渐清晰， 再加上火车站独有的地理优势， 火车站周边商业发展非常迅速、 直接催生了该地段的服装批发和 小商品的兴盛。从1996年开始， 火车站商圈逐渐成形并红火起 来。 低价位、规模化、品种齐全、 交通便利四个主要因素，再加上 周边省市尚未形成强有力的竞争 对手，由郑州到周边市地，再到省 外市地，其辐射半径越来越远，影 响越来越大。 租金涨20倍，人潮多30倍， 辐射面积扩张10倍，这是郑州火 车站商圈近10年的发展缩影。 供需支撑 服装大盘 当寒流袭击佛罗里达时，美 国超市的