出售改出租 税负降不少

对于需要取得不动产和 土地使用权的单位和个人来 说，其取得使用权有“购买”和 “租赁”两种方式。笔者认为， 对于销售不动产和转让土地 使用权的纳税人，可以考虑将 “出售”改为“出租”，来避免在 转让过程中产生的高税负。 基本案例：1998年3月， A公司以80万元的价格购进 一块土地。因城市开发。这块 土地逐渐升值。2004年5月， A公司以300万元的价格将 土地出售给B公司。(该土地 尚可使用30年，城建税适用 税率为7%，教育费附加征收 率为3%，契税税率为4%，假 设不考虑其他费用)： 1、A公司应缴纳营业 税：(3000000－800000)×5%＝ 110000(元) 2、A公司应缴纳城建税 教育费附加：110000×(7%+ 3%)＝11000(元) 3、A公司应缴纳土地增 值税： ①扣除项目金额：800000 +110000+11000＝921000(元) ②增值率：(3000000－ 921000)÷921000×100%＝ 226% ③土地增值税：(3000000 －921000)×60%－921000×35%＝ 925050(元) 4、B公司应缴纳契税： 3000000×4%＝120000(元) 合计税收负担为1166050 元(110000+11000+925050+ 120000)。 筹划方案：土地的所有权 一般归国家和集体所有，使用 者一般不拥有所有权。因此， 无论是出售还是出租，实现的 都是土地使用权的转移。A公 司可以考虑将转让土地使用 权改为出租给B公司使用30 年，并一次性预收租赁费300 万元。 1、财税[2003]16号文件 规定：“单位和个人提供应税 劳务、转让专利权、非专利技 术、商标权、著作权和商誉 时，向对方收取的预收性质 的价款(包括预收款、预付 款、预存费用、预收定金等， 下同)，其营业税纳税义务发 生时间以按照财务会计制度 的规定，该项预收性质的价 教披确认为收入的时间为 准。” 根据《企业会计制度》的 规定，在30年内，A公司每年 应当确认租赁收入10万元， 因此每年应缴纳租赁营业税 为：100000×5%＝5000(元)。 2、A公司每年应缴纳城 建税、教育费附加：5000×(7% +3%)＝500元 3、A公司不需要缴纳土 地增值税。 4、B公司不需要缴纳契 税。 A公司30年税收负担合 计为165000元[(5000+500)× 30]。假设市场利率为8%，折算 现值约为61918元[(5000+ 500)×(P／A，8%，30)]。筹划后 比筹划前大约可少负担税款 1104132元(1166050－61918)。 需要注意的是，我国《合 同法