投资天地广 锵锵三人谈

6月26日， 一个由购房俱 乐部举办的别 开生面的商业 地产投资论坛 在河南日报报 业大厦举行。一 些购房者和部 分房地产业界 人士共两百多 人在近三个小 时的时间里，与 三位从事商业 地产多年的嘉 宾，就如何投资 商业地产的话 题进行了热烈 的探讨和交流， 在论坛现场激 起了片片智慧 的火花。记者在 此采撷三位嘉 宾的部分精彩 论述，以飨读 者。$$ 丁迎春：上 海肯同投资有 限公司郑州代 表处首席代 置业有限公司 常务副总经 理。资深职业 操盘手，有多 次大盘成功操 盘经验。$$ 投资商铺的一般技巧$$ 随着商铺热潮的涌起，投资者可选择的商铺无论种类还是 数量都大大丰富了，如何在众多商铺中淘得旺铺？$$ 选择更稀有地段的商铺，选择不可复制的项目，选择面积 适中、实用率高、相对面积较小的商铺，选择经营项目明确的商 铺，选择适合现金流量大、利润高的行业租用的商铺。$$ 在选择之前要考察以下因素：一是周边环境。周边环境直 接影响到商铺的价值，比如铺位前面的马路宽阔，看起来车流 滚滚、人流涌动，但那只便于交通，不方便消费者停留，会影响 经营效果，直接影响租金收入。$$ 二是设施配备。铺面装修要高档、通风良好、环保，这是能 有效留住顾客的基础；电梯的数量足够，是客流充分流动的保证； 其他如空调、背景音乐等现代化配备也应考虑。$$ 三是规划布局。合理的布局可以使客流有效流动，合理、人 性化的布局可保证铺位较好的经营状况，没有客流死角。$$ 第四个影响商铺价值的因素是户型设计。科学的户型设计 应注意：面积太大租金单价低不划算，面积太小无法独立经营， 难以出租；进深超过面宽的2倍，会影响货品展示，进深少于面 宽使货品一览无余，影响进店率；层高太低也会影响经营，一般 一层经营用房应不低于3．8米。$$ 第五个因素是充足的车位。这可以保证高消费人群、有效消 费人群的到达，同时也应考祭停车场出入口设计是否合理，停车 场出入口要距离路口适中，车辆出入方便。$$ 六是售价。商铺的定价若高于合理价格，等于开发商已透支 了该商铺的升值空间和盈利价值，这样的商铺就不适合投资了。 购买商铺前，应估算出该商铺的合理定价，定价公式：1．同地段 商铺月租金×150倍＝合理售价；2．同地段商铺年租金