直面房地产预售

“买房时，开发商承诺一楼架空层是花园，可现在全变成了门面房”，“我们小区原来规划有车库，可小区建成了，车库却没了”，“我买的房子比原来说的面积大出了好几平方米，开发商让补交房款”……在房地产投诉渐趋泛滥的今天，这样的投诉可谓司空见惯。2004年，河南省漯河市消费者协会以发放问卷、电话调查等形式对5000余位购房者进行了调查，对漯河市房地产界的销售黑洞进行了全方位的扫描，其结果令人触目惊心:其中25%的购房合同不兑现，70%的开发商延期交房，45%的开发商“功利促销”虚假宣传。“这些顽疾，其实也是河南省乃至全国很多地方房地产界所面临的通病”，业内人士指出，“它们的病根，多数源自现行商品房预售。”所谓预售，顾名思义就是在期房阶段进行的销售。河南省消协投诉科科长李汉生告诉记者，当前出现的房地产投诉，如面积缩水、绿地纠纷、规划设计变更等，大多数与预售有关。预售黑幕重重结合平时省消协受理的房地产投诉，河南省消协投诉科科长李汉生列举了当前房地产预售的“四大黑幕”。★黑幕一“牛皮”吹破天，承诺成空文李汉生说，虚假宣传、乱吹“牛皮”可以说是目前房地产界“功利营销”的通病。许多开发商为了达到促销目的在这里大吹“牛皮”，故意美化楼盘的居住环境，用不实的言词描绘楼盘的景观、环境、绿化、交通。由于没有实物作参考，很多消费者往往轻信开发商的“一面之词”，产生购房的冲动。而一旦交房，便顿时感到“上当受骗”。李汉生告诉记者，在签订合同时，开发商一般不会将楼书和宣传广告的内容写进合同，他们在对外宣传时，经常会在他们的楼书和广告中注明“以实际签订的合同为准”或“以政府批准的公开销售的文件为准”，借此逃避责任。★黑幕二面积“缩水”、“涨水”，消费者“一头雾水”预售的另一黑洞在于房屋面积的“缩水”和“涨水”。李汉生说，由于期房对外销售时，房子往往只是一张图纸，房屋面积与实际常常会有偏差。一些开发商借此打“擦边球”，在商品房面积上大做以下文章:一是面积“缩水”。模糊不清的公摊面积使消费者商品房的实际面积大大“缩水”，有些开发商甚至将小区内的会所、车库、地下室也算进了公摊面积之列，然后又二次销售，从中渔利。二是面积“涨水”。部分开