合理的房屋销售价格可降税负

近几年，国家出台了一系列房地产税收调控 政策，对房地产企业影响最大的莫过于《国家税 务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的 通知》(国税发[2003]83号)与《国家税务总局关于 房地产企业土地增值税清算管理有关问题的通 知》(国税发[2006]187号)两个文件。 国税发[2006]187号文件规定，从2007年2 月1日起，国家将在全国范围内加强土地增值税 清算管理工作，各地税务机关也将陆续推出具体 的实施办法。在现行超率累进税率下，当房地产企 业开发的房产对外销售时的增值率达到50%时， 土地增值税税负将会达到销售额的10%；当增值 率达到100%时，土地增值税税负将达到销售额的 17.5%；当增值率达到200%时，土地增值税税负 将达到销售额的28.33%；当增值率达到300%时， 土地增值税税负将达到销售额的36.25%。 国税发[2003]83号文件规定，房地产开发企 业应按不低于15%的利润率预缴所得税。 上述两个文件的实质内容极大地挤压了房 地产企业的利润空间，可以通过实际税收负担表 得到直观反映。 表中的第2与第4项，在“房产新政”出台前 房地产企业实际的税收负担较轻。在新政实施 后，土地增值税将成为房地产企业负担最重的一 个税种。那么，房地产企业如何有效合法地降低 土地增值税税收负担呢?下举例说明。 南京市某一房地产开发商于2004年10月取 得近郊的一块土地，根据土地规划，这块土地须用 于开发经济适用房，于2006年底建成，除营业税 税金及附加以外可扣除项目总金额为4000万元 (包括加计扣除的20%)，拟于2007年3月份完成 对外销售，整个楼盘预计对外销售总价款为5400 万元。试计算该房地产开发商应缴纳的土地增值 税、营业税及企业所得税(其他小税种忽略不计)。 应缴纳营业税及附加=5400×5.5%=297(万元) 增值额=(5400-4000-297)=1103(万元) 增值率=《5400-4000-29)÷4297×100%=25.67%> 20% 应缴纳土地增值税=1103×30%=330.9(万元) 应缴纳企业所得税=(5400-297-4000-330.9)× 33%=254.79(万元) 税后利润=(5400-297-4000-330.9-254.79)= 517.31(万元) 在采纳筹划专家的建议后，该房地产开发商 改变了销售价格策略，在销售价格上做出较小的 调整，将整个楼盘对外销售价格总额调整为5 100 万元，其他情况与前面相同。此时，该开发商整