“拆一还一”的会计及税务处理

案例：甲房产开发公司和乙公司均为内资企业。2004年9月，甲公司与乙公司达 成协议，甲公司拆除乙公司房屋1000平方米，用于开发商品房（普遍住宅，下同），待 商品房建成后，甲公司用1000平方米的商品房偿付乙公司拆迁补偿款。2006年5 月，上述交易完成。甲公司商品房成本价为每平方米3200元，售价为每平方米4000 元。乙公司被拆除的房产账面原值为300万元（即购进价格，假设不考虑契税），已提 折旧100万元，经有权机构评估，其重置成本价为320万元。（当地规定契税税率为 4%，假设不考虑印花税、城市维护建设税和教育费附加） 一、甲公司的会计及税务处理 （一）营业税 《国家税务总局关于外商投资企业从 事城市住宅小区建设征收营业税问题的批 复》（国税函［1995］549号）规定：“对外商投 资企业从事城市住宅小区建设，应当按照 《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关 规定，就其取得的营业额计征营业税。对偿 还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当 地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定 计征营业税。”对于国税函［1995］549号文 件，实践中存在两种不同的意见：第一种意 见认为该文件是针对外商投资企业的，第 二种意见认为该文件应当适用于所有内、 外资企业。笔者认为，内外资企业应当适用 统一的营业税政策，因此第二种意见是正 确的。国税函［1995］549号文件规定，对拆一 还一部分按成本价征收营业税，可以看作 是对拆迁安置的一种税收优惠政策。 甲公司应缴营业税＝1000×3200×5%＝ 160000（元） （二）契税 《财政部 国家税务总局关于国有土 地使用权出让等有关契税问题的通知》（财 税［2004］134号）文件规定：“出让国有土地 使用权的，其契税计税价格为承受人为取 得该土地使用权而支付的全部经济利益。” 笔者认为，甲公司支付给乙公司的拆迁补 偿款，应当作为契税的计税依据。 甲公司应缴契税＝1000×3200×4%＝ 128000（元） 此外，甲公司支付给国家的土地出让 金应当按规定缴纳契税。 （三）企业所得税 笔者认为，甲公司用新建商品房抵偿 应付拆迁补偿款的行为，可以看作是债务 重组（以房抵债），或者是不涉及补价的非 货币性交易（以房换地）。《企业债务重组 业务所得税处理办法》（国家税务总局令第 6号）规定