减少房产原值：如此筹划不可取

@@@基本案例@@@ 1997年1月，甲公司从李某处 购入一套门面房，该门面房市场价 格为400万元。考虑到该门面房 需要从价计征房产税，甲公司与 李某将该房产交易价格“筹划”为 200万元，并由李某开具200万元 发票让甲公司入账，甲公司向李 某支付价款200万元。其余200 万元由甲公司股东另行支付。(当 地规定，房产税依照房产原值一 次减除25%后的余值计算缴纳， 城市维护建设税税率为7%。教育 费附加征收率为3%，假设不考虑 契税、印花税等) 按400万元原值计算的应缴 纳房产税：400×(1－25%1×1.2%= 3.6(万元) 按200万元原值计算的应缴 纳房产税：200×(1－25%)×1.2%= 1.8(万元) 甲公司减少房产原值的“筹 划方案”，可使甲公司每年的房产 税负担降低1.8万元(3.6－1.8)。 @@@筹划分析@@@ 一、假设甲公司企业所得税一 直按核定应税所得率方式征收。 因为在核定应税所得率征收 企业所得税的情形下，企业所得 税负担与固定资产折旧无关，所 以甲公司的上述“筹划”行为可以 使每年的企业所得税税负降低 1.8万元。 二、假设甲公司企业所得税为 查账征收，每年均赢利，企业所得 税适用税率为33%，该门面房的 折旧年限为20年(为便于计算分 析，将残值率设为0)，实际可使。 1、因房产入账价值降低，每年 少提折旧：(400-200)÷20=10(万元) 2、因少提折旧。前20年每年 多负担企业所得税：10×33%=313 (万元) 因房产入账价值降低，甲公 司前20年将多负担企业所得税 66万元(3.3×20，而甲公司每年少 负担的房产税为1.8万元，因此， 在不考虑资金时间价值的情况 下，甲公司在购买房产后的 第37年(66<1.8×37)起， 将获得税收利益。 如果甲公司的实际经营期不足37 年，或者在该房产实际使用不足37 年时就将该房产转让，那么甲公 司的上述筹划行为可能会造成总 税负增加，或者无任何税收利益。 三、假设甲公司使用该房产10 年后，将该房产以700万元的价格 对外出售。 1、如果甲公司将该房产以 400万元的价格如实入账： (1)应缴纳营业税、城市维护 建设税和教育费附加： 《财政部国家税务总局关于 营业税若干政策问题的通知》(财 税[2003]16号)规定，单位和个人 销售或转让其购置的不动产或受 让的土地使用权。以全部收入减 去不动产或土地使用权的购置或 受让原