关键是别让土地乱“增值”

现在很多开发商在开发临街 小区时，往往将部分楼盘修建 为商铺住宅连体楼（下称“连 体楼”），即一层（或者一层和二 层）为商铺，商铺以上部分为 住宅。建造连体楼的好处是，同 样的建筑面积和建筑成本，商 铺的价格可以卖到住宅价格 的两倍甚至更多，而且随着商 铺的使用，还可以带来更多的 “人气”，促进整个楼盘的销售。 房地产企业在计算连体楼 应缴纳的土地增值税时，在不违 反税法的前提下，选择对自己最 有利的计税方案，从而达到节约 土地增值税的目的。笔者根据自 身实践，对上述连体楼土地增值 税计税方案作简要的筹划分析。 基本案例：某房地产开发 公司开发商铺住宅连体楼一 幢，一层二层为商铺，面积1000 平方米，商铺以上为普通住宅， 面积为8000平方米，合计 9000平方米。连体楼应分摊的 土地成本为600万元，房屋开 发成本为1260万元，期间费用 为土地成本和开发成本的 10%。该项目商铺一层销售单 价8000元／平方米，二层销售 单价4000元／平方米，平均销 售单价6000元／平方米，商铺 销售收入为600万元。普通住 宅平均销售价格为3500元／平 方米，销售收入为2800万元。 连体楼整体销售收入为3400 万元（600＋2800），营业税金及附 加187万元（3400×55%）。（以下 计算过程保留整数） 方案一：商铺和住宅分别 计算增值额和增值率 住宅部分应纳土地增值税： 1、住宅分摊的土地成本 600×8000÷9000＝533万元 2、住宅分摊的建造成本： 1260×8000÷9000＝1120万元 3、分摊的期间费用：（533＋ 1120）×10%＝165万元 4、加计扣除：（533＋1120） ×20%＝331万元 5、营业税金及附加：187× 2800÷3400＝154万元 住宅扣除项目合计2303 万元（533＋1120＋165＋331＋154） 增值比例：（2800－2303） ÷2303＝22% 住宅应纳土地增值税＝ （2800－2303）×30%＝149万元 商铺部分应纳土地增值税： 1、商铺分摊的土地成本 600×1000÷9000＝67万元 2、商铺分摊的建造成本： 1260×1000÷9000＝140万元 3、商铺分摊的期间费用： （67＋140）×10%＝21万元 4、加计扣除：（67＋140）× 20%＝41万元 5、营业税金及附加：187× 600÷3400＝33万元 商铺扣除项目合计：302 万元（67＋140＋21＋41＋33） 增值比例：（600－302）÷ 302＝99% 商铺应纳土地增值税