盯紧土地转让环节打算盘

基本案例 李某等24人联合集资建造一幢普通住宅楼，该住 宅楼占用的土地为甲公司所有。住宅楼建成后共计32 套，每套建筑成本为10万元（不含土地价款），市场售价约 为20万元，李某等24人每人一套，其余8套归甲公司所 有，李某等24人另外支付甲公司土地价款100万元。 2004年4月，24人委托李某为代表，与甲公司和施工方 签订了建房合同。2005年2月，住宅楼交付使用，李某等 24人与甲公司按事先协议对房屋进行了分配，甲公司将 所得8套住宅销售给职工取得收入160万元。（假设仅考 虑营业税，当地规定营业税成本利润率为10%） 相关政策 《国家税务总局关于个人从事房地产经营业务征收 营业税问题的批复》（国税函［1996］718号）规定：“个人以 各购房户代表的身份与提供土地使用权的单位或个人 （以下简称“地主”）签订联合建房协议，由个人出资并负 责雇请施工队建房，房屋建成后，再由个人将分得的房 屋销售给各购房户，这实际上是个人先通过合作建房的 方式取得房屋，再将房屋销售给各购房户。因此对个人 应按‘销售不动产’税目征营业税，其营业额为个人向各 购房户收取的全部价款和价外费用。另一方面，个人与 地主的关系，属于一方提供地土使用权，另一方提供资 金合作建房的行为，对其双方应按《国家税务总局关于 印发〈营业税问题解答（之一）〉的通知》（国税函发［1995］ 156号）第十七条的有关规定征收营业税。” 国税函发［1995］156号文件第十七条规定：“一方（以 下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提 供资金，合作建房。甲方以转让部分土地使用权为代价，换 取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙 方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分房屋的使 用权，发生了销售不动产的行为，因而合作建房的双方都 发生了营业税的应税行为。对甲方应按‘转让无形资产’税 目中‘转让土地使用权’子目征税；对乙方应按‘销售不动 产’税目征税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照 《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双 方各自的营业额。如果合作建房的双方（或任何一方）将分 得的房屋销售出去，则发生了销售不动产行为，应对其销 售收入再按‘销售不动产’税目征收营业税。”