新规出台 房地产企业如何缴纳企业所得税

$T为强化和规范房地产开发企业的企业所得税管征，2006年3月6日，国家税务 总局下发了《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31 号)，对房地产企业的企业所得税政策进行了重新规定。同时废止了国税发[2003]83 号文件。这对房地产企业产生了重要影响。为了帮助房地产企业正确理解和运用新的 企业所得税政策，现将新旧政策作一个比较，并就新政策的几大特点进行具体分析。$E 一、分别规定预征率 国税 发[2003]83 号文件规定， 房地产开发企 业采取预售方式 销售开发产品的， 其当期取得的预售 收入先按规定的利 润率计算出预计营业 利润额，再并入当期应 纳税所得额统一计算缴 纳企业所得税，待开发产品 完工时再进行结算调整。 预计营业利润额=预售 开发产品收入×利润率 预售收入的利润率不得低于 15%(含15%)，由主管税务机关结 合本地实际情况，按公平、公正、公 开的原则分类(或分项)确定。预售开 发产品完工后，企业应及时按本通知第 一条规定计算已实现的销售收入，同时 按规定结转其对应的销售成本，计算出已 实现的利润(或亏损)额，经纳税调整后再计 算出其与该项开发产品全部预计营业利润额 之间的差额，再将此差额并入当期应纳税所得 额。 从实践操作的情况来看，由于区域经济差别 较大，全国“一刀切”确定预售收入的利润率不客 观，因此，新政策国税发[2006]31号文件明确规定， 开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑 物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预 售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或 月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及 附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本 后再行调整。同时，将经济适用房与非经济适用房分开征税。 (一)经济适用房项目享受较低的预征率 经济适用房项目必须符合建设部、国家发展和改革委员会、 国土资源部、中国人民银行《关于印发(经济适用房管理办法)的通 知》(建住房[2004]77号)等有关法规的规定，其预售收入的计税毛利 率不得低于3%。开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳 税申报时，必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。凡不 符合规定或未附送有关部门的批准文件以及