转让模式巧筹划 合法节税有绝招

基本案例 A房地产股份有限公司 出于资金使用的考虑，准备 将其已经开发的一块土地转 让给另一个公司。为获得该 块土地使用权，A公司已经向 国有土地管理部门支付了土 地出让金1.5亿元，从而获得 了该块土地的使用权。同时， A公司也已基本完成了对该 块土地的前期拆迁、平整、基 础配套设施施工等开发工 作，达到了“七通一平”的使 用条件。经初步核算，A公司 为完成上述开发工作而发生 的土地开发成本大约为4.5 亿元。 经过与买方协商，双方 初步确认的土地使用权转让 价格为7.5亿元。由于买方考 虑到该块土地未来开发的增 值潜力，为尽快获取该块土 地使用权，买方在转让价格 不变的前提下，愿意尽全力 配合A公司完成转让。 筹划前税负 如果A公司只是通过与 买方签订土地买卖协议而转 让该块土地使用权，那么，根 据我国现行的税收法规政 策，这种转让土地使用权的 行为将涉及到流转税、所得 税、行为税等一系列纳税义 务，必然承担较高的税收负 担，A公司的税后收益大大降 低。 根据上述交易数据，我 们可以对A公司该土地使用 权转让行为所应承担的税负 做一个简单的测算： 一、营业税 根据《中华人民共和国 营业税暂行条例》的规定，转 让土地使用权在流转税上属 于营业税征税范围，应按照 “转让无形资产”税目中的 “转让土地使用权”子目，依 照转让价格缴纳5%的营业 税。同时，根据《财政部国 家税务总局关于营业税若干 政策问题的通知》(财税 [2003]16号)文件的规定，对 于转让土地使用权的应税行 为，以转让全部收入减去土 地使用权受让原价后的余额 为营业额计征营业税。 A公司应缴纳的营业税 为：(75000－15000)×5%＝3000 (万元)。 二、城建税及教育费附 加 根据规定，A公司应缴的 城建税及教育费附加为： 3000×(7%+3%)＝300(万元)。 三、印花税 对于A公司和买方签订 的土地使用权转让协议，应就 协议约定的转让价格，按照 “产权转移书据”依0.5‰的税 率缴纳印花税。因此，A公司 应缴纳印花税：75000×0.5‰＝ 3.75(万元) 四、土地增值税 根据《中华人民共和国土 地增值税暂行条例》的规定， 对于转让土地使用权的行为， 应根据土地转让相应的增值 额，按照相应的税率缴纳 土地增值税。 对于A公司 的本次转让，转让 收入为