用好时间差可避重复征税

房产开发商要想赢得市 场就要千方百计地增强商品 房的吸引力，因此，各类促销 形式层出不穷，精装修房、白 领公寓、单身公寓应运而生， 这类楼盘的共同特点是已装 修，购房者拎包即可入住。但 是，房地产开发商却承担了较 高的税负，那么，房地产开发 商如何通过税收筹划减轻税 负呢？下面举例说明。 基本案例 某房产公司销售一批装修 过的商品房（属于普通住房）。 房屋完工后，由房产开发公司 向购房者收取购房款2000万 元，并开具房屋销售发票，同 时代装修公司收取房屋装修 费400万元，并把装修公司开 具的建筑安装发票转交给购房 客户，代收资金通过往来账户 转给装修公司。（假设只考虑营 业税和契税。当地规定契税税 率为4%，普通住房减半征收） 政策分析 《国家税务总局关于销售 不动产兼装修行为征收营业 税问题的批复》（国税函 ［1998］53号）规定：“纳税人 将销售房屋的行为分解成销 售房屋与装修房屋两项行 为，分别签订契约（或合同）， 向对方收取两份价款。鉴于 其装修合同中明确规定，装 修合同为房地产买卖契约的 一个组成部分，与买卖契约 共同成为认购房产的全部合 同。因此，根据《中华人民共 和国营业税暂行条例》第五 条关于‘纳税人的营业额为 纳税人提供应税劳务、转让 无形资产或者销售不动产向 对方收取的全部价款和价外 费用’的规定，对纳税人向对 方收取的装饰及安装设备的 费用，应一并列入房屋售价， 按‘销售不动产’税目征收营 业税。” 本例虽然房产开发公司 采取的是“代收”装修价款的 方式，但商品房的装修行为发 生在销售之前，应当视为装修 公司为房产开发公司提供了 装修劳务，然后房产开发公司 将装修过的商品房对外销售， 房产开发公司“代收”的装修 价款属于销售不动产的价外 费用，必须按“销售不动产”征 收营业税。房产开发公司和 装修公司应负担的营业税以 及购房人应负担的契税计算 如下： 房产开发公司应缴纳营 业税＝（2000＋400）×5%＝120 （万元） 装修公司应缴纳建筑业 营业税为＝400×3%＝12（万元） 购房者应负担契税＝ （2000＋400）×4%×50%＝48（万 元） 合计应缴纳营业税和契 税180万元（120＋12＋48） 筹划方案 本例对装修价款显然存 在重复征税问题。笔者认为， 房产公司