城中村改造：看上去挺美

核心提示郑州市共有１４１个城中村，这其中所蕴涵的潜在可开发土地更是郑州市中心城区最具房地产开发价值的资源，各家房地产公司也都跃跃欲试想分得一杯羹。但由于城中村人员结构复杂、拆迁问题突出等问题，也一直被业内称之为“烫手山芋”，那么如何解决这些问题？在已经开始的西关虎屯和燕庄等城中村改造的过程中，我们又能得到什么启示？现实难题城中村改造“看上去挺美”“看起来很美”，参与过郑州市城中村改造的一位房地产公司老总说，“城中村改造运作起来难度非常大，‘内耗’太多。”“首先是拆迁成本太高。”他告诉记者，正常状况，拆一还一，等于是付出两倍的成本来盖房。这且不论，按规定，城中村民宅拆迁补偿安置以基准建筑面积为依据，郑州市为每户２２８平方米，被拆迁房屋建筑面积小于基准建筑面积的，可以按基准建筑面积进行产权调换，超出面积部分，由被拆迁人按建筑安装造价结算；被拆迁房屋大于基准建筑面积的，按基准建筑面积计算产权调换面积，超出部分由拆迁人按被拆迁房屋的重置建安价给予适当补偿。但实际情况，郑州城中村拆迁补偿远高于这一标准。一位开发商私下告诉记者，他们执行的拆迁补偿标准，每平方米比规定的赔付标准高出了１００多元。据了解，西关虎屯村改造在前期招商阶段，曾先后有六七家开发商参与谈判，其中包括上海一家知名开发商，最终都因拆迁补偿方案协商不通而放弃，而最后胜出的河南新田置业给出的承诺是：村民全部回迁，并首先建设回迁楼房。对于村民私房三层以下部分，原有面积和补偿面积按照１：１比例补偿；对于三层以上部分，则按照３：１补偿。这使得郑州国贸中心地价高达每亩５００万元。高昂的底价，使得开发商开发时要面对巨大的压力，获利空间被极度压缩。新田置业曾经测算，郑州国贸中心建筑面积至少要在３０万平方米以上，才能收回投资。这期间，原住民的租金收益没法保证，这些也需要开发商来承担。“其次是村民的赔偿要求难以满足。”这家房地产公司老总告诉记者，他们给村民的条件已经够优厚了，但村民还是不断提出新的要求，有的村民要求参与建筑施工，或是参与运输建筑垃圾，有的要求补偿拆建期间租金损失，很多要求让开发商难以接受。另一家公司老总深有体会地说：“拆