判定“免收租金”要不要征税 关键看是否取得实质收入

基本案例：锦都房产开发 公司在某一地段投资开发了 上百套商业店铺，由于种种原 因，销售形势不容乐观。为了 加快资金周转，经过董事会决 议，计划将部分未售出的店面 对外出租。考虑到市场竞争 过于激烈等因素，公司采取了 两套促销方案：一是租期为五 年的客户，第一年免收租金， 从第二年开始交纳租金；二是 一次性付清五年租金的客户， 不仅免收第一年费用，还可以 享受租金九折的优惠。 2006年元月，公司与客 户签订了总金额为1800万元 的房屋租赁协议，并预收了 800万元（第二套方案）的租 金。财务人员未将其作为收 入处理，而是列入“预收账款” 科目，按照合同约定的收款日 期将在以后年度分期结转收 入（即从2007年开始，年均确 认收入200万元）。由于第一 套方案是从2007年元月份起 的四年内，年均收取租金250 万元，故财务人员当期未作任 何账务处理。 近日，当地税务机关指出 该公司在“免租期”内应确认 相应收入并申报缴纳营业税。 公司财务人员对此不能理解， 他认为无论哪套方案都是从 2007年开始确认收入，营业 税纳税义务时间都不应该是 木年度。那么，究竟这两种方 案下其免租期是否要缴纳营 业税呢。下面，我们分别进行 分析。 方案一 会计处理：按照《财政部 关于执行企业会计制度和相 关会计准则有关问题解答 （二）》（财会［2003］10号）规 定，在出租人提供了免租期的 情况下，承租人应将租金总额 在整个租赁期内，而不是在租 赁期扣除免租期后的期间内， 按直线法或其他合理的方法 进行分摊，免租期内应确认租 金费用；出租人应将租金总额 在整个租赁期内，而不是在租 赁期扣除免租期后的期间内， 按直线法或其他合理的方法 进行分配，免租期内应确认租 金收入。据此可知，公司关于 “免租期”的会计处理是错误 的，应将1000万元在整个租 赁期限内（五年，包含免租期） 分期确认年收入（200万元）， 而不是从2007年开始才结转 收入。 税务处理：《营业税暂行 条例实施细则》（财法字 ［1993］40号）第四条规定，营 业税纳税义务人是指有偿提 供应税劳务、有偿转让无形资 产或者有偿转让不动产所有 权的行为；有偿是指取得货 币、货物或其他经济利益。据 此可知，公司在“免租期”内既 未取得任何形式的收入，