郑州司法界人士“有话好好说”——《物业管理条例》的法律思考

我国首部《物业管理条例》（以下简称《条例》）上月出台、本月开始实施后，引起了业内的广泛关注。我省是较早出台物业管理地方法规的省份，新《条例》能否治好物业管理行业的痼疾？近日，“中原房产律师沙龙”的几位律师畅谈了自己的观点。

业主权利

得到尊重

河南大公律师事务所律师 林琳：新颁布的《物业管理条例》全面、具体保护全体业主的合法财产权利。它从各方面加强了对业主财产权的切实保护，确立了业主、业主大会、业主委员会、建设单位、物业管理企业、居民委员会、政府有关部门在物业管理中的法律地位、法律关系、权利义务。建立起了以业主自治为核心，公平、公开、公正处理业主公众事务为宗旨，在政府的有效监管下，依法有序运行的物业管理服务体系，使业主真正实现安居乐业。

首先它完善了代表全体业主合法权益的业主大会的形式、表决权行使、职责，规定一个物业管理区域成立一个业主大会；不成立业主大会的须经全体业主一致同意，对重大事项须经小区全体业主所持投票权２／３以上通过；对业主公约和业主大会议事规则内容作了具体要求，保证每个业主能够及时、有效地参与小区的管理。《条例》明确了房管部门、居民委员会对业主大会、业主委员会的监督、指导作用，保证业主大会及业主委员会能够依法自治。

其次，《条例》对前期物业管理和后期物业管理都作出了严格的法律规定，前期包括建设单位应以招投标方式选聘物业管理企业 ；其临时公约不得侵害买受人合法权益；在房产买卖合同中应包含前期物业服务合同；建设单位不得擅自处分业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权；明确了建设单位承担物业保修期内的保修责任等。从法律规定上来防止一些开发商利用开发优势在物业管理前期可能给买受人造成的侵权损害，从根本上保障了业主始终对物业享有完全的主权等。

规定笼统

操作不易

北京昂道律师事务所郑州分所 王洪武：国务院颁布的《物业管理条例》更侧重于原则性的规定，而河南省颁布的《河南省物业管理条例》更侧重于具体实施方面。比如在《河南省物业管理条例》中明确规定了业主大会召开的条件、业主投票权的计算等，相对容易操作，而国务院颁布的《物业管理条例》则对此没作具体规定，只是说具体办法