房产律师VS楼市“霸王”

近一段时间，本报与河南省消费者协会联手，共同发起了一场讨伐“霸王合同”的行动。活动开展后，得到了许多市民的热烈响应。在形形色色的“霸王合同”中，房地产“霸王合同”成为人们投诉的焦点。房地产“霸王合同”是怎么产生的？有哪些表现形式？作为普通购房者，面对态度强硬的开发商，如何维护自己的权益？针对这些问题，本报邀请国内著名房地产律师、“２０４条款”的创始人秦兵与河南中原房产律师沙龙的部分律师从专业角度进行了探讨。

“霸王合同”之概念

河南世纪通律师事务所律师楚帅领：“霸王合同条款”是指存在于合同示范文本和格式合同中，明显不利于另一方当事人，而该当事人在通常情况下又不能不同意的条款。以《商品房买卖合同》为例，《商品房买卖合同》是由国家建设机关和工商管理机关制定的示范文本，该示范文本由三部分组成：一是确定条款；二是选择条款；三是协议条款。除确定条款通常不再改变外，选择条款和协议条款都应当由双方协商后确定。但实际的签约过程中，通常是由开发商将选择条款和协议条款通通以自身利益为前提，已经事先确定下来了，不再给购房人任何协商的余地，使选择条款和协议条款也变成了不可选择和不能协议的条款，这种行为制定的合同条款就是“霸王合同条款”。

“霸王合同”之表现

北京隆安律师事务所律师秦兵：国家为了规范商品房交易秩序，平衡各方利益，推出了标准示范购房合同文本——《商品房买卖合同》，在实行之初确实起到了一定的作用，但随着房地产市场的发展，其弊端就愈发明显地暴露出来，某些开发商利用该合同的缺陷，减轻自己违约的责任，限制、甚至剥夺购房者的权利，强化购房者的义务，侵占购房者的利益，充分地发挥了自己的“霸道”，其主要表现在以下几个方面：

一、双方可以约定的部分开发商已写好。多表现在对双方违约的处罚标准上，一般是如果出卖人在面积、质量、交房、规划、设计变更、产权证办理等方面出现重大违约时，开发商往往只承担已付购房款同期存款利率的违约金或者其他很低的违约金，且不退房。而相反，如果买受人逾期付款、逾期交接房屋则承担很高的违约金，且可以单方解除合同。

二、 双方可以选择的部分开发商已选定。当有可以选择的条款时，开发商