$F基本案例$E $TA房地产公司于2000年以500万元的价格 取得一块土地,但一直未对土地进行开发。2006年8 月,该土地的公允价值已经增值到2000万元。A公司决定 于2006年11月开始在该土地上开发商品房(普通住房)。经 测算,预计商品房销售收入约为5500万元,土地增值税扣除 项目金额约为3000万元,可在企业所得税前扣除的成本税费 约为3350万元(不含土地增值税)。 A公司应缴纳土地增值税和企业所得税测算如下(当地契 税税率为3%): 增值额=5500-3000=2500(万元) 增值率=2500÷3000×100%=83% 应缴纳土地增值税=2500×40%-3000×5%=650 (万元) 应缴纳企业所得税=(5500-3350-650)× 33%=495(万元)$E 筹划方案 方案一:在开发土地之前,A 公司可将该土地作价2000万元 投资成立B公司,然后再由A 公司吸收合并B公司,最后 再开发商品房对外销售。投资 环节、合并环节以及商品房销 售环节应负担的相关税费测 算如下: 1、投资环节 (1)《财政部国家税务 总局关于股权转让有关营业 税问题的通知》(财税[2002] 191号)规定:“以无形资产、不 动产投资入股,参与接受投资 方利润分配,共同承担投资风 险的行为,不征收营业税。”因 此,甲公司以土地投资成立B 公司不需要缴纳营业税。 (2)《国家税务总局关于企 业股权投资业务若干所得税 问题的通知》(国税发[2000] 118号)规定:“企业以经营活动 的部分非货币性资产对外投 资,应在投资交易发生时,将其 分解为按公允价值销售有关 非货币性资产和投资两项经 济业务进行所得税处理,并按 规定计算确认资产转让所得 或损失。”A公司以土地对外 投资应负担的企业所得税为: (2000-500)×33%=495(万 元) (3)《财政部国家税务总 局关于土地增值税一些具体问 题规定的通知》(财税[1995] 48号)规定:“对于以房地产进 行投资、联营的,投资、联营的 一方以土地(房地产)作价入股 进行投资或作为联营条件,将 房地产转让到所投资、联营的 企业中时,暂免征收土地增值 税。对投资、联营企业将上述 房地产再转让的,应征收土地 增值税。”因此,A公司以土地 对外投资免征土地增值税。 (4)B公司接受土地投资 应缴纳契税=2000×3%=60(万 元) 根据《企业会计制度》的 规定,B公司应当按照土地的 公允价值和契税确认其入

...
增值环节巧筹划 税收负担降下来2006.10.12海峡财经导报