《土地增值税暂行条例》规定,纳税人在转让旧房 及使用过的建筑物(以下简称“旧房”)时,应当扣除旧房 的评估价格。纳税人在转让旧房计算土地增值税扣除 项目金额时,应当注意以下问题: 一、与旧房评估价格相关的政策 (一)转让旧房应扣除评估价格的原因 房产的价值包括房产所占土地价值和房产本身的 价值。房产的增值(或减值,下同)包括房产所占土地的 增值和房产本身的增值两部分。土地增值税实质上是 对“土地”的增值征税,因此在对转让房屋征收土地增 值税时,应当合理剔除房产本身的增值因素。因为转让 新房时,房屋本身基本未发生增值,所以可直接按购买 或者建造价格直接确定扣除项目金额。而转让旧房时, 房屋本身的价值必然会产生一定的变化,因此应当对 房屋本身的价值重新进行评估。 (二)新建房与旧房的界定问题 《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体 问题规定的通知》(财税[1995]48号)规定,新建房是指 建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一 定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标 准可由各省、自治区、直辖市财政厅(局)和地方税务局 具体规定。 (三)评估价格的确定 《土地增值税暂行条例实施细则》(以下简称《细 则》)规定,旧房的评估价格,是指在转让旧房时,由政府 批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成 新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确 认。重置成本价是指在转让时 重新建造该房屋需要付出的成 本。重置成本价当然不应当包 括土地价值,否则在计算土地 增值税时,增值额就不存在了。 (四)评估费用的扣除问题 《细则》规定,纳税人转让 旧房及建筑物时因计算应纳 税额的需要而对房地产进行评 估,其支付的评估费用允许在 计算增值额时予以扣除,但是 对纳税人隐瞒、虚报房地产成 交价格等情形而按房地产评 估价格计算征收土地增值税 所发生的评估费用,不允许在 计算土地增值税时予以扣除。 (五)地价款的扣除问题 《细则》规定,转让旧房 的,应按房屋及建筑物的评估 价格、取得土地使用权所支付 的地价款和按国家统一规定 缴纳的有关费用以及在转让 环节缴纳的税金作为扣除项 目金额计征土地增值税。对取 得土地使用权时未支付地价 款或不能提供已支付的地价

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转让旧房咋确定扣除项目金额2006.11.02海峡财经导报